9月24日，周一。QE3出臺，金管局連續兩周“手口并施”，既收緊二套房按揭指引，又在《貨幣與金融穩定情況半年度報告》中針對樓市風險發聲。然而，你有你驚我有我買，新界二大新盤屯門瓏門及落禾沙迎海，上周末短兵相接正面交鋒，瓏門推出兩批三房單位，147伙兩天沽清；迎海銷情略遜，卻亦售出50個單位。整體而言，上周末新盤合共賣出260伙，按周急升4倍。
　　
　　忠言逆耳
　　
　　金管局越示警，買家越恐慌，惟“驚”的并非樓市轉勢，而是越等越貴，一萬三一呎不買，很快變一萬五；一萬五不買變二萬……
　　
　　正如老畢昨天提及的美國“業主有限合伙制企業”（MLPs），人人深信低息環境對有穩定現金流且必須派高息的MLPs 無往而不利，新股上市反應熱烈，投資者望著令人垂涎的息率雙眼發光，忽略了盈利/派息增長一旦追不上股價升幅，MLPs 的股息回報隨時給大幅拖低，令這個十二年來悶聲發財長漲長有的板塊，頗有“見光死”之虞。
　　
　　老畢發現，越遲知道市場上有這種金融產品的投資者，越易受其升勢吸引，對世上沒有只漲不跌的資產的訓示拋諸腦后，MLPs占股票組合一半的案例并不罕見。經驗豐富的投資者當然知道，盲目追捧任何一種資產都是危險行為，但在眾人皆醉時左一句居安思危，右一句毋忘風險，誰聽得進耳？
　　
　　上周，銀行公會承認樓價易升難跌。銀行公會認為，在長期低息及當前經濟情況下，投資者會加強實物資產投資，樓市熾熱并非由按揭帶動，政府應加大房屋供應為樓市降溫。
　　
　　言下之意，收緊樓按并非對癥下藥之策，只會令“水浸眼眉”的銀行無法透過按揭市場把資金放出。換句話說，金管局以控制風險為名推出的措施，既阻止不了樓價上升，還使銀行陷入有生意亦做不了之苦，變相阻人發達。
　　
　　QE3無效
　　
　　美國的情況剛好相反，投資者都有一個疑問：美聯儲QE3集中購買按揭抵押證券（MBS），此舉如何創造就業刺激經濟？美國在金融海嘯期間推出QE1，美聯儲既買國債又買MBS，當時金融體系剛歷大劫險象環生，MBS價值大跌，體內積累劇毒，美聯儲把此等有毒證券從銀行轉移至央行的資產負債表，并通過壓抑短息降低銀行的融資成本，令其財資市場業務穩賺不賠。
　　
　　從協助銀行恢復盈利能力以至消除資不抵債風險著眼，QE1無疑是成功的。QE2 只買國債，期內股市表現不俗，銀行則繼續在美聯儲政策扶持下休養生息，金融機構陸續償還“問題資產紓困計劃”（TARP）欠款。然而，政府/央行于華爾街雖有大恩，Wall Street重新上路卻沒有令實體經濟受惠，QE2的效用主要體現于股市和銀行。
　　
　　QE3集中買入MBS，跟對上兩輪量寬有何不同？MBS價值在QE1期間劇跌，美聯儲購入當時形同廢紙的按揭證券，等于替銀行去毒強身。QE2雖只買國債不涉MBS，惟MBS在次輪量寬出臺時，價值已大幅回升。QE3問世后，MBS價格漲勢更急，孳息下跌速度驚人——房利美發行的三十年期MBS，孳息狂瀉至1.9厘水平，較執筆時造1.716 厘的美國十年期債息，高出不足20個基點（0.2厘）。
　　
　　QE1和QE2無法令實體經濟受惠，主要由于銀行少做少錯貸款審慎，按息下跌并未帶動房貸活動和樓市回升。QE3美聯儲集中買入MBS，令毒素已清體格回復強健的MBS資產，價格更上層樓，孳息一降再降。
　　
　　以目前相對十年期國債不足20個基點的息差，美聯儲月月買400億美元MBS，不難令MBS孳息降至低于十年期債息的水平，令銀行持有MBS動力大減，迫其多做房貸生意保持盈利。
　　
　　這一招管用嗎？按照QE3宣布后的情況判斷，此刻答案恐怕是否定的。
　　
　　房利美發行的三十年期MBS孳息雖跌至紀錄低位，但銀行三十年期新造樓按平均息率卻在3.5厘水平跌勢受阻，意味按息與MBS孳息差距擴大，按息目前高于MBS孳息1.6厘以上。
　　
　　這個現象值得留意，因為它足以反映房貸市場是否一如想像般寬松。2010年初，美國三十年新造樓按平均息率處于5厘以上水平，兩年多后的今天，按息回落至3.5厘左右。表面看來，美國今天的按揭息率已處于甚低水平，惟從2010年初按息與MBS息差沒有今天般大可見，QE3效力尚未“傳遞”至實體房貸市場。
　　
　　美聯儲的意圖是透過不斷買入MBS，推高按證價格壓抑孳息回報，降低銀行持有此等資產賺取easy money 的動力，目的是迫金融機構放寬按揭審批標準，向信貸質素較低的客戶放款。
　　
　　香港的銀行抱怨金管局收緊按揭阻人發達，美國則反其道而行；港美兩個世界，如何在同一個貨幣政策的天空下共存？